Warganegara Singapura Membeli Hartanah di JB

Pasaran hartanah Johor Bahru telah lama menarik pembeli warganegara Singapura, kerana harga yang jauh lebih rendah berbanding negeri bandar itu, kemudahan Causeway dan pautan Tuas, serta daya tarikan memiliki rumah atau hartanah pelaburan di seberang selat. Walau bagaimanapun, pembelian hartanah di Malaysia sebagai orang asing melibatkan navigasi kerangka undang-undang yang berbeza, dan kesan daripada kesilapan boleh menjadi mahal. Panduan ini menetapkan pertimbangan undang-undang utama yang perlu difahami oleh setiap pembeli warganegara Singapura sebelum melakukan pembelian.

Peraturan Pemilikan Asing

Orang asing, termasuk warganegara Singapura, boleh membeli jenis hartanah tertentu di Malaysia, tetapi terdapat sekatan. Peraturan utama yang mengawal pemilikan asing ditetapkan dalam National Land Code 1965 (Act 56), bersama dengan garis panduan negeri tertentu yang dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Negeri Johor. Peraturan utama termasuk:

• Ambang harga pembelian minimum: Johor menetapkan harga minimum untuk pembeli asing, yang berbeza bergantung pada jenis dan lokasi hartanah. Sehingga 2025, ambang untuk kebanyakan hartanah bertajuk strata (kondominium, apartmen) di zon yang ditetapkan ialah umumnya RM500,000 hingga RM1,000,000, manakala hartanah tanah di sesetengah kawasan mungkin memerlukan minimum yang lebih tinggi. Ambang ini tertakluk kepada semakan oleh kerajaan negeri.
• Jenis hartanah: Orang asing biasanya dibenarkan membeli hartanah strata (kondominium, apartmen servis) dan hartanah tanah tertentu di zon pembangunan yang diluluskan. Tanah simpanan Melayu dan unit diperuntukkan Bumiputera adalah di luar batas pembeli asing.
• Kebenaran pihak berkuasa negeri: Di bawah Seksyen 433B Kod Tanah Negara, pemindahan sebarang tanah atau kepentingan tanah kepada bukan warganegara memerlukan kebenaran terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Ini bukan automatik dan perlu dipohon melalui Pejabat Tanah.

Proses Pemindahan Hartanah

Transaksi hartanah di Malaysia mengikuti proses pemindahan hartanah yang terstruktur yang berbeza dengan sistem Singapura:

1. Tempahan dan Tawaran

Pembeli menandatangani borang tempahan dan membayar yuran tempahan. Peguam pemaju atau penjual kemudian menyediakan Perjanjian Jual Beli (SPA).

2. Perjanjian Jual Beli

SPA adalah dokumen utama. Untuk hartanah yang dibeli daripada pemaju, Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Lesen) 1966 menetapkan borang piawai SPA (Jadual G untuk hartanah tanah, Jadual H untuk hartanah strata). Untuk transaksi sub-jualan (membeli daripada pemilik sedia ada), SPA dinegosiasikan antara peguam pihak. Adalah penting bahawa pembeli warganegara Singapura mempunyai peguam Malaysia menyemak SPA. Peguam anda di Singapura tidak layak memberi nasihat mengenai undang-undang hartanah Malaysia.

3. Pembayaran dan Pembiayaan

Bank-bank Malaysia menawarkan pinjaman kepada pembeli warganegara Singapura, biasanya membiayai sehingga 70% daripada harga pembelian (bergantung pada penilaian bank). Sesetengah pembeli menggunakan bank berasaskan Singapura dengan operasi di Malaysia. Jadual pembayaran untuk pembangunan baru adalah progresif: pembayaran dikeluarkan kepada pemaju apabila pencapaian pembinaan disahkan.

4. Duti Setem

Duti setem perlu dibayar ke atas SPA dan Memorandum Pemindahan (Form 14A) di bawah Stamp Act 1949. Kadarnya adalah progresif, dikira berdasarkan harga pembelian atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Pembeli asing perlu menganggarkan duti setem sebagai kos tambahan yang signifikan.

5. Pemindahan dan Pendaftaran

Selepas semua syarat dipenuhi dan pembayaran dibuat, hartanah dipindahkan ke nama pembeli melalui pendaftaran di Pejabat Tanah. Untuk hartanah strata, tajuk strata individu dikeluarkan oleh Pejabat Tanah selepas pembahagian tajuk induk. Sehingga itu, kepentingan pembeli dilindungi oleh SPA dan obligasi pemaju di bawah Akta Tajuk Strata 1985.

Rumpai Biasa untuk Pembeli Warganegara Singapura

• Tidak melibatkan peguam Malaysia: Menggunakan peguam pemaju atau melepaskan nasihat undang-undang sepenuhnya boleh membiarkan anda terdedah kepada terma yang tidak menguntungkan atau beban tidak didedahkan ke atas hartanah
• Menganggap undang-undang Singapura berkenaan: Undang-undang hartanah Malaysia diatur oleh Kod Tanah Negara dan enactmen negeri. Hak dan obligasi anda ditentukan oleh statut Malaysia
• Mengabaikan keperluan kebenaran negeri: Kegagalan mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum pemindahan boleh menjadikan transaksi tidak sah
• Mengabaikan cukai sewa dan cukai penilaian: Semua pemilik hartanah di Johor mesti membayar cukai sewa tahunan (cukai tanah) kepada Pejabat Tanah dan cukai penilaian (cukai pintu) kepada majlis tempatan. Ini bukan pilihan
• Tidak memeriksa tajuk: Sentiasa sahkan tajuk di Pejabat Tanah. Sahkan pemilik, semak caj (gadaian), caveat, atau sekatan kepentingan yang boleh menjejaskan hartanah
• Pertimbangan mata wang: Semua transaksi dalam Ringgit Malaysia. Anggaran perubahan kadar pertukaran antara SGD dan MYR

RPGT: Cukai Keuntungan Harta Tanah

Jika anda menjual hartanah kemudian, anda mungkin tertanggung cukai keuntungan hartanah di bawah Real Property Gains Tax Act 1976. Untuk orang asing, kadar RPGT semasa ke atas keuntungan daripada pelupusan dalam lima tahun pertama pemerolehan ialah 30%, berkurang kepada 10% untuk pelupusan pada tahun keenam dan seterusnya. Ini adalah pertimbangan penting untuk pelabur yang merancang untuk memusingkan hartanah dalam tempoh singkat.

Mengapa Melibatkan Firma Undang-undang Berasaskan JB

Memiliki firma undang-undang yang berasaskan di Johor Bahru adalah penting. Kami boleh menghadiri fail Pejabat Tanah, berurusan dengan pemaju dan bank, menjalankan pencarian tajuk, dan menyelesaikan isu-isu dengan cepat tanpa kelewatan daripada bekerja melalui perantaraan di Singapura. Di Messrs S.K. Song, kami telah menangani pemindahan hartanah untuk pelanggan warganegara Singapura sejak 1980. Kami memahami praktikal lintas sempadan dan boleh memandu anda melalui proses keseluruhan daripada tawaran hingga pendaftaran. Hubungi kami untuk membincangkan pembelian hartanah anda.