分层物业业主：了解您在马来西亚的权利

分层产权物业 - 公寓、住宅、联排别墅和商业套房 - 在柔���巴鲁和整个马来西亚变得越来越常见。居住或拥有分层物业会带来一套独特的法律权利和义务，与地契物业所有权有显著不同。了解这些权利对于保护您的投资和维持宜居环境至关重要。

管辖立法

马来西亚分层物业的主要法律是分层所有权法1985（第318号法令），该法于2013年进行了重大修订，以现代化分层生活框架。除此之外，建筑物和共有财产（维护和管理）法2007（第663号法令） - 通常称为BCPA - 在分层所有权颁发之前，管辖建筑物的维护和管理。这些法规共同规定了地段所有者、开发商和管理机构的权利和义务。

分层管理法2013（第757号法令）进一步加强了监管框架，通过建立分层管理审裁处，提供了一个易于访问且负担得起的论坛，用于在不诉诸法院的情况下解决分层纠纷。

管理公司

当开发项目颁发分层所有权时，会自动成立一个管理公司（MC）。开发项目内的每个地段所有者都是MC的成员。MC是一个法人实体，具有起诉和被诉的权力，并负责管理及维护共有财产 - 如电梯、游泳池、走廊、停车位、花園和建筑物结构本身。

MC通过在年度大会上选出的管理委员会运作。主要责任包括收取维护费、为建筑物维持保险、执行房屋规则以及管理储备基金。地段所有者有权参加、投票并在年会上参选。在适当召开的大会上作出的决定对所有地段所有者具有约束力，包括那些未出席者。

维护费和储备基金

每个地段所有者有法律义务向MC支付维护费。这些费用用于资助共有财产的日常维护 - 电梯维修、保安、清洁、景观设计以及共有区域的公用事业。金额根据分配给每个地段的份额单位计算，该份额基于单位面积相对于所有地段总面积。

除了维护费外，地段所有者必须向储备基金缴款。该基金用于重大支出 - 如重新粉刷建筑物、更换电梯、结构维修和其他资本工程。法律要求MC维护储备基金，缴款通常设置为维护费的百分比。不支付维护费或储备基金缴款构成法定责任的违反，并可能导致MC采取法律行动。

共有财产纠纷

共有财产纠纷是分层居民面临的最常见问题之一。这些可能包括对使用共有设施的分歧、未经授权更改共有区域、噪音投诉、停车违规以及MC未能进行维修。分层管理法通过分层管理审裁处提供机制来解决这些纠纷，该审裁处对不超过规定金额的索赔具有管辖权，并提供比法庭程序更快、更低成本的替代方案。

在接近审裁处之前，通常建议以书面形式向MC提出问题并尝试在大会上解决。如果MC未能采取行动，地段所有者也可以��据分层管理法向建筑物专员申请指示。

开发商义务在分层所有权颁发之前

在新开发项目中，在分层所有权颁发之前的过渡期内，开发商负责建筑物维护。根据BCPA，开发商必须建立一个由开发商和地段购买者组成的联合管理机构（JMB），该机构管理共有财产直到MC接管。

开发商必须维护适当账目、收取维护费，并在MC成立后移交所有相关文件和资金。未能这样做可能导致地段所有者通过分层管理审裁处或民事法庭采取法律行动。

执行您的权利

如果您面临与MC、开发商或其他地段所有者的纠纷，法律提供几个补救途径。分层管理审裁处通常是常见纠纷的最实用第一步。对于更复杂的问题 - 如质疑MC决定的有效性、涉及大额索赔或分层所有权边界纠纷 - 可能需要在民事法庭提起诉讼。

在Messrs S.K. Song，我们经常为柔佛巴鲁的分层物业业主和管理公司提供有关���权利和义务的建议。不管您是处理未付维护费、缺陷共有财产还是与开发商的纠纷，我们可以帮助您理解法律并采取有效行动。

如果您需要有关分层物业事务的法律建议，联系我们以安排咨询。