Perjanjian Sewa di Malaysia

Perjanjian sewa adalah asas hubungan antara pemilik dan penyewa. Sama ada anda menyewa unit kediaman di Taman Pelangi atau menyewa lot komersial di pusat bandar Johor Bahru, mempunyai perjanjian yang disediakan dengan betul melindungi kedua-dua pihak apabila pertikaian berlaku. Di Malaysia, penyusunan sewaan dikawal terutamanya oleh Akta Kontrak 1950, yang menetapkan elemen-elemen kontrak yang sah, dan Akta Distress 1951, yang memberikan pemilik mekanisme undang-undang untuk mendapatkan semula arrears sewa.

Klausa-Klausa Penting dalam Perjanjian Sewa

Perjanjian sewa yang disediakan dengan baik harus menangani beberapa kawasan teras untuk mengelakkan kekaburan kelak. Jumlah sewa dan jadual pembayaran mesti dinyatakan dengan jelas, termasuk tarikh akhir, kaedah pembayaran yang boleh diterima, dan sebarang tempoh luang sebelum bayaran lewat dikenakan. Tempoh sewa harus menyatakan tarikh permulaan, tarikh akhir, dan sama ada terdapat pilihan untuk diperbaharui, bersama dengan terma pemulihan.

Perjanjian juga harus menggariskan kegunaan yang dibenarkan bagi premis. Unit kediaman tidak boleh digunakan untuk aktiviti komersial tanpa kebenaran bertulis pemilik, dan sebaliknya. Sekatan-sekatan mengenai penyewaan semula, pengubahan, atau memelihara haiwan peliharaan juga biasanya disertakan. Kedua-dua pihak mendapat manfaat apabila terma-terma ini dinyatakan dari awal daripada dirunding selepas masalah timbul.

Memahami Deposit

Pemilik di Malaysia biasanya mengumpul tiga jenis deposit sebelum menyerahkan pemilikan:

• Deposit keselamatan: Biasanya bersamaan dengan dua bulan sewa. Ini disimpan terhadap sebarang kerosakan kepada premis atau sewa yang belum dibayar pada akhir tempoh sewa.
• Deposit utiliti: Biasanya separuh sebulan sewa, untuk menampung bil utiliti yang belum dibayar oleh penyewa.
• Sewa pendahuluan: Satu bulan sewa yang dibayar terlebih dahulu pada permulaan tempoh sewa.

Tiada had undang-undang mengenai jumlah deposit untuk sewaan kediaman di Malaysia, berbeza dengan sesetengah bidang kuasa. Deposit harus dikembalikan dalam tempoh yang munasabah selepas penyewa berhenti, tertakluk kepada potongan untuk sebarang kerosakan melebihi haus dan robekan yang adil. Pemilik yang menahan deposit tanpa justifikasi boleh menghadapi tuntutan di mahkamah sivil.

Keperluan Duti Setem

Perjanjian sewa mesti distempel di bawah Akta Setem 1949 untuk boleh diterima sebagai bukti di mahkamah. Duti setem yang perlu dibayar bergantung pada sewa tahunan dan tempoh sewa. Untuk sewaan melebihi satu tahun, duti dikira berdasarkan jumlah sewa untuk tempoh keseluruhan. Untuk sewaan satu tahun atau kurang, kadar tetap digunakan. Kegagalan untuk menstempel perjanjian tidak menjadikannya batal, tetapi perjanjian yang tidak distempel tidak boleh dikemukakan dalam prosiding mahkamah sehingga duti dan penalti dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). Kedua-dua pemilik dan penyewa harus memasukkan kos ini ke dalam penyusunan mereka, dan dalam amalan, penyewa sering menanggung kos penstempelan.

Prosedur Pengusiran

Apabila penyewa melanggar perjanjian, sama ada dengan gagal membayar sewa, menyebabkan gangguan, atau menggunakan premis untuk tujuan yang tidak dibenarkan, pemilik mempunyai remedi undang-undang yang ada. Langkah pertama biasanya adalah menghidangkan notis untuk berhenti atau notis untuk membetulkan pelanggaran, memberikan penyewa tempoh yang munasabah untuk menyelesaikan perkara. Tempoh notis bergantung pada terma perjanjian sewa dan sifat pelanggaran.

Jika penyewa enggan untuk pergi selepas notis yang betul, pemilik boleh memulakan prosiding pengusiran di mahkamah. Di bawah Akta Distress 1951, pemilik juga boleh memohon warrant distress untuk merampas harta alih penyewa di premis dan menjualnya untuk mendapatkan semula sewa yang belum dibayar. Ini adalah prosedur ringkas yang tidak memerlukan perbicaraan penuh, menjadikannya pilihan yang lebih cepat untuk mendapatkan semula arrears sewa. Langkah-langkah bantuan sendiri seperti menukar kunci atau memotong utiliti sangat tidak digalakkan, kerana ia boleh mendedahkan pemilik kepada tuntutan untuk pengusiran tidak sah atau trespass.

Rumpai Umum yang Perlu Dielakkan

Banyak pertikaian timbul kerana pihak-pihak menandatangani perjanjian templat yang dimuat turun daripada internet tanpa menyesuaikannya dengan situasi khusus mereka. Klausa-klausa samar tentang tanggungjawab penyelenggaraan, terma pemulihan, atau penalti penghentian awal sering membawa kepada persetujuan yang boleh dielakkan dengan penyediaan yang lebih jelas. Janji lisan yang dibuat semasa perundingan harus sentiasa dikurangkan kepada penulisan dalam perjanjian itu sendiri.

Isu umum yang lain ialah kegagalan untuk menjalankan inventori dan pemeriksaan keadaan yang betul pada permulaan dan akhir tempoh sewa. Tanpa rekod berdokumentasi keadaan premis, pertikaian mengenai kerosakan dan potongan deposit menjadi masalah kata-kata satu pihak terhadap yang lain.

Mendapatkan Bantuan Undang-undang

Sama ada anda adalah pemilik yang menyediakan perjanjian sewa atau penyewa yang menyemak satu sebelum menandatangani, mempunyai peguam memeriksa terma boleh menjimatkan kos dan tekanan yang ketara kelak. Di Messrs S.K. Song, kami telah memberi nasihat kepada pemilik hartanah dan penyewa di Johor Bahru sejak 1980 mengenai semua aspek undang-undang hartanah, termasuk pertikaian sewa, prosiding pengusiran, dan pemulihan deposit.

Jika anda memerlukan bantuan dengan perkara sewa, hubungi pasukan undang-undang hartanah kami untuk nasihat yang praktikal dan terus-terang.