解决复杂的物业边界争议

我们的客户是柔佛巴鲁住宅区的业主，发现邻居建造了边界墙，侵占了约1.2米的土地。这一侵占是在客户决定出售房产时进行例行测量时发现的。潜在买方的估价师标记了产权图和实际边界之间的差异，交易因此失败。

争议的性质

邻居坚持认为墙壁是根据前任业主之间超过二十年的非正式协议建造在正确位置的。我们客户的土地产权证，根据1965年国家土地法典签发，清楚地显示了土地局标定的边界线。邻居没有任何协议、地役权或产权变更的文件证据。

邻居还扩建了他的花园，在被侵占的部分建了一个小棚子。争议区域面积不大但价值显著，因为该物业位于JB的优质地段，土地价格大幅升值。

法律框架

根据1965年国家土地法典，产权文件（地契或所有权证）中定义的边界是业主土地范围的确定性证据。任何侵占他人有产权土地的物理结构构成侵入。注册业主有权要求移除侵入物和损害赔偿。

逆向占有概念在某些司法管辖区可能适用，但在国家土地法典生效后在马来西亚适用范围非常有限。Torrens制度下的注册产权为注册业主提供了强有力的保护。

我们的方法

我们的第一步是聘请持牌土地测量师对两处房产进行重新测量。测量师出具了详细报告，确认了约十五米范围内1.2米的侵占。测量图叠加在土地局的认证图上，消除了对边界正确位置的任何疑虑。

我们写信给邻居并附上测量报告，要求在三十天内移除墙壁、花园扩建和小棚。邻居通过他的律师回复，质疑测量结果并声称我们的客户通过未及早反对而默许了边界多年。

升级和调解

我们考虑在柔佛巴鲁高等法院提起侵入和驱逐诉讼。然而，边界争议的诉讼可能漫长且昂贵，邻里关系将完全被破坏。我们建议调解作为第一步，邻居勉强同意了。

在调解过程中，我们出示了测量证据，明确表示如有必要我们准备上庭。邻居的律师建议他的客户，测量证据难以质疑，法院可能会命令移除墙壁和结构，加上费用。调解员是一位经验丰富的物业律师，帮助双方探索实际解决方案。

和解

经过两次调解会议，各方达成了和解。邻居同意在六十天内自费移除侵占的墙壁和小棚。他还获得了购买窄条土地的选择权，这需要根据国家土地法典进行细分和合并。邻居选择不追求购买，因为土地局程序的费用和向州政府支付的溢价使得如此小的地块不经济。

和解协议通过我们的事务所正式化，包括相互释放索赔、邻居承诺在约定时间内完成移除工作，以及客户重新聘请测量师验证合规的规定。客户的法律费用由邻居作为和解的一部分承担。

主要要点

边界争议比许多业主意识到的更常见，特别是在较老的JB社区，原始开发时边界标记不够精确。当前的土地测量是任何边界争议中最重要的证据。如果您购买房产，在完成购买之前委托测量可以避免以后的重大麻烦。

调解应始终被视为邻里争议的首选。它比诉讼更快、更便宜、破坏性更小。话虽如此，愿意诉讼会给您在谈判桌上带来筹码。拥有清晰的测量报告和坚定的法律立场会大大增强您的立场。

如果您在柔佛巴鲁处理边界或土地争议，请联系我们的物业法团队获取实用建议。